Инвестиции в недвижимость: особенности, плюсы и минусы, примеры, доходность

В современном обществе люди всё чаще задумываются, как сохранить свои сбережения и при этом получить доход, приходя к инвестированию. Недвижимость остается распространённым инструментом в этом плане. Одним из инструментов инвестирования становятся инвестиции в недвижимость: в жилые или же коммерческие объекты.

Цели инвестирования в недвижимость

Цели зависят от конкретного инвестора, его отношения к риску и задач. Но с целом можно выделить 3 большие группы целей:

• Получение пассивного дохода от сдачи объекта в аренду. Для этого используют собственное свободное жилье или покупают новое с использованием личных сбережений или заёмных средств (покупка в ипотеку). Затем помещение сдают в долгосрочную или посуточную аренду и получают доход.
• Сохранение накоплений. Деньги вкладывают в недвижимость чтобы они не обесценились из-за инфляции. В таком случае покупают жилые или коммерческие помещения, которые не должны понизиться в цене в будущем (коммерческие объекты в местах с большой проходимостью, жилые – в районах с развивающейся инфраструктурой).
• Получение дохода от перепродажи или обмена помещения с наценкой.

Основные способы получения дохода с недвижимости – сдача в аренду и перепродажа с наценкой.

Критерий	Сдача в аренду	Перепродажа
Доходность	До 5% при долгосрочной аренде 7-30% при сдаче посуточно	0-40% за 1-2 года
Риск	Низкий	Высокий
Вовлечённость инвестора	Высокая	Низкая
Доп. расходы	Налоги (в зависимости от системы налогообложения и организационно-правовой формы), ремонт квартиры, коммунальные платежи	НДФЛ (если помещение в собственности менее 5 лет)
Тип инвестиции	Долгосрочные	Краткосрочные, Среднесрочные

Инвестиции в недвижимость: плюсы и минусы

Плюсы

• Минимальные риски. На недвижимость всегда есть спрос, даже в кризис возможно продать объект. Причем именно в кризисы зачастую стоимость объектов недвижимости растет. Так как инвесторы предпочитают выходить из венчурных инвестиций, вкладывая деньги в более консервативные инструменты.
• Рост цены. Цены на недвижимость в среднесрочном и долгосрочном периодах растут.
• Пассивный доход. Нет необходимости прилагать большие усилия для того, чтобы получать прибыль с объекта недвижимости. При этом вариантов получения дохода множество. Можно сдавать квартиры самостоятельно, можно отдать в управление (например, апарт-отели), можно купить коммерческую недвижимость целиком, а можно вложиться в долю такой недвижимости и т.д.
• Многовариантность. Есть разные варианты получения прибыли: сдача в посуточную или долгосрочную аренду, перепродажа, обмен с наценкой, разделение помещения на сегменты и т.д.

Минусы

• Долгая окупаемость. Недвижимость начинает приносить доход сверх её стоимости через 5-10 лет.
• Высокая стоимость. На покупку недвижимости нужна большая сумма. Однако есть варианты приобретения недвижимости в кредит. При этом доходность будет даже больше (см. пример 2).
• Дополнительные расходы. Сюда входят ремонт, коммунальные услуги, уборка помещения (перед продажей или после выезда арендаторов), налоги.

Как менялись цены на недвижимость в последние 2-3 года

С 2020 года наступили особенные времена для российской экономики в связи с пандемией коронавируса, однако рынок недвижимости продемонстрировал неожиданную для него динамику.

Как правило сфера недвижимости больше всего страдает от кризисов, но не всё так просто. До пандемии рынок недвижимости уже был близок к стагнации, москвичи жаловались на спад спроса на жилье, начинали завлекать покупателей скидками. Локдаун мог нанести серьезный урон бизнесу – нехватка работников строительных компаний из-за оттока мигрантов, самоизоляция, негативные ожидания населения, страх за будущее, в таких условиях немногие решились бы на покупку недвижимости. Решающим стал запуск правительственной программы по льготной ипотеке – спрос вырос, сначала раскупили самые доступные и выгодные варианты.

В Москве средние цены за один год выросли с 172,8 тысяч рублей за кв. м в декабре 2020 года до 235,3 тысяч рублей в декабре 2021, рост цен составил +36,19%. Наибольший рост цен наблюдается на первичном рынке Краснодара и Сочи, за год цены за этот период выросли почти в 2 раза. Повышение цен на недвижимость наблюдается и в других городах.

На вторичном рынке квартиры начали дорожать вслед за новостройками. Один из факторов роста стоимости — госпрограммы, согласно которым купить жилье по льготной ипотеке можно не только в новостройках, но и в готовых домах. Другой фактор — естественная реакция рынка — продавцы квартир на вторичном рынке поднимают цены, видя удорожание квартир в новостройках и активность покупателей.

Здесь лидером по-прежнему остается Москва, рост цен с декабря 2020 года составляет +22,8%. Рост заметен и в других городах.

Особенности инвестирования в недвижимость

Чтобы получать доход с недвижимости, нужно анализировать цены на рынке, перспективные районы и потребности покупателя. Эти умения помогут приобрести выгодные, недооценённые и востребованные объекты.

Варианты инвестирования

Жилая недвижимость

Самый распространённый вид недвижимого имущества, риски минимальны. Как правило, этот способ инвестирования используют для того, чтобы сохранить деньги. Доходы получают от перепродажи объекта или сдачи в аренду. Однако, при грамотном подборе инвестиционного объекта доходность недвижимости может быть на приличном уровне (см. примеры ниже).

При покупке жилого помещения необходимо учесть многие характеристики: местонахождение, планировку, год постройки, инфраструктуру. Плюс ­— быстрый доход, всегда есть спрос, минус — поиск добросовестных арендаторов, трудозатраты за уборку.

Коммерческая недвижимость

Подходит для более опытных инвесторов — им проще выбрать подходящее помещение. Такого рода недвижимость зачастую выгоднее сдавать, чем перепродавать.

Земельные участки

Дешевле остальных видов недвижимости. Простое и быстрое оформление. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Плюс — нужно лишь купить участок и дождаться повышения рыночной стоимости, земля не требует доп. вложений и ухода, минус — иногда приходится ждать годами.

Загородная недвижимость

Загородные дома как вид инвестиций также довольно востребованы и популярны. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с хорошим видом и природой вокруг. Плюс — высокий доход и спрос, особенно в праздники, минус — недобросовестные жильцы, которые могут испортить и мебель, и сам дом.

Новостройки на этапе котлована

Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства, но есть риск заморозки строительства. Плюс —экономия до 30% среднерыночной стоимости жилья, минус — нужно ждать завершения строительства объекта. 

Вложения в парковочные места

Вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения. Выгоднее рассматривать парковки в оживлённых местах, где не хватает свободных мест для автомобилей. Плюс — не требует больших вложений, минус — низкая доходность.

Риски в инвестировании в недвижимость

• Форс-мажоры. Недвижимость относится к низколиквидным активам. При любых форс-мажорах быстро перепродать ее при сохранении стоимости практически не возможно. Если экологическая обстановка возле объекта внезапно ухудшится, это несомненно приведёт к падению спроса и стоимости объекта, сюда же относятся пожары, затопления и т.д.
• Амортизация. Объекты подвержены износу, необходимо создавать амортизационный фонд для их обновления. А это дополнительные затраты.
• Заморозка строительства. При вложении в строящееся жилье есть риск заморозки строительства и получения объекта гораздо позже обещанного срока.
• Недобросовестные арендаторы. Задержка платежей, порча мебели. Может понадобиться внушительная сумма на ремонт после таких арендаторов.
• Неудачное месторасположение. Инвестор рассчитывает, что район, в котором он покупает жилье, застроится, и цены на недвижимость вырастут. Если этого не происходит, на объект нет спроса.

Расчет доходности инвестиций в недвижимость

Предположим, имеется 2.6 млн. сбережений. Воспользуемся сервисом Авито.

Покупаем 3-комнатную квартиру 50 кв.м., которая нуждается в косметическом ремонте. Локация город Челябинск. Квартиру можно разделить на 2 студии. Заложим на ремонт и отделку приблизительно 400 тыс. руб.

В результате имеем 2 квартиры-студии с косметическим ремонтом в Центральном районе города, рядом – все необходимые объекты инфраструктуры, удобная транспортная развязка.

Каждую квартиру можно сдавать за 25 тыс. руб. в месяц (одну 3-комнатную квартиру можно было бы сдавать за 30-40 тыс. руб., конкуренция здесь выше).

Итого первоначальные затраты – 3 млн. руб. При цене сдачи 25 тыс. руб., коммунальных платежах примерно 3000 рублей в месяц с одной квартиры.

Инвестиции в недвижимость: Пример приобретения за счет собственных средств

Доход от сдачи двух квартир в месяц – 50000 рублей, в год – 600000 рублей, расходы на коммунальные платежи в год – 72000 рублей. Уплачиваем налог 6% с дохода (ИП с УСН), в год – 36000 (600000*0,06) рублей.

Кроме того, ИП платит фиксированный платеж за «себя». В 2022 году минимальные страховые взносы выросли:

✅ ОМС — 8 766 руб.

✅ ОПС — 34 445 руб.

Итого они составляют: 43 211 рублей.

От налога на имущество по данным объектам недвижимости ИП освобождается.

Однако, это не всё. Индивидуальный предприниматель должен заплатить еще 1% в ПФР с превышения его дохода предельной величины в 300 000 рублей. То есть (600 000 – 300 000) * 1% = 3000 рублей.

Однако, можно уменьшить сумму налога по УСН на величину взносов. Единственное условие – сумму налога можно уменьшить не более, чем на 50 процентов. Рассчитанный налог по УСН у нас составил 36 000 рублей. Суммарная величина страховых взносов – 46 211 рублей. Это больше, чем 50 процентов от 36 000 рублей.

Следовательно, налог к уплате составить 18 000 рублей.

Рассчитаем годовую прибыль:

600 000 – 72 000 – 18 000 – 46 211 = 463 789 рублей.

Рассчитаем доходность данной инвестиции:

ROE = (463 789 / 3 000 000) * 100% = 15,5%.

Инвестиции в недвижимость: Пример приобретения за счет собственных и заемных средств

Предположим, что у вас всё та же бизнес-идея. Однако есть только 10% необходимого капитала, то есть 300000 рублей. Остальные средства вы намерены взять в банке в кредит под 10,4% годовых.

Рассчитаем доходность на вложенный капитал. Расчет произведём за год без учета момента возникновения платежа по кредиту.

Как мы видим, проценты за первый год составили 273 214,73 рублей. Кроме того, погашено тело кредита на сумму 162 162,43 рублей. То есть мы увеличили сумму вложенного капитала.

Рассчитаем годовую прибыль:

600 000 – 72 000 – 18 000 – 46 211 – 273 214,73 = 190 574,27 рублей.

Как видим, прибыль действительно ниже, чем в первом варианте. Но нас как инвесторов в первую очередь должна интересовать доходность. Интересно, что с ней?

Рассчитаем доходность данной инвестиции за первый год (приблизительную, так как не учитываем тот факт, что тело кредита погашалось постепенно):

ROE = (190 574 / (300 000 + 162 162)) * 100% = 41,2%

Вуаля, доходность на рубль вложенных средств возросла практически в 3 раза!!!

Если учитывать тот факт, что тело кредита гасилось не в начале года, то доходность инвестиций будет еще больше. В расчетах не учтены еще страховки, которые придется оформить для получения кредита.

Оказывается, вопреки мнения многих, инвестиции в недвижимость могут обладать высокой степенью доходности. И это при условии небольших первоначальных вложений.

Таким образом, мы развеяли 2 мифа:

1. инвестиции в недвижимость требуют больших капиталовложений;
2. инвестиции в недвижимость – консервативный инструмент с низкой доходностью.